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| Loi Malraux |
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Variante des déficits fonciers classiques, l’imputation se fait sans limite sur le revenu global.
Crée en 1962, la loi ‘’Malraux’’ permet la restauration de nombreux quartiers historiques. Mais à cause de la complexité de ses règles d'application, elle a aussi valu de sévères redressements fiscaux à plus d'un investisseur.
Après plusieurs modifications, la version actuelle, mise en place en 1995, offre plus de clarté et de simplicité. Toutefois, l'opération reste difficile à mener par un particulier, qui doit conserver l'initiative des travaux, même s'il peut s'entourer de conseils de professionnels spécialisés..
Si des locaux commerciaux sont conservés (par exemple au rez-de-chaussée de l'immeuble), les dépenses occasionnées par la remise en état ne seront pas prises en compte dans le déficit foncier. |
| Un secteur historique
Une opération ‘’loi Malraux’’ ne se fait pas n'importe où. L'immeuble doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZP- PAUP).
Dans le premier cas, il suffit désormais que le plan de sauvegarde et de mise en valeur ait été publié alors qu’avant 1995, il fallait attendre son approbation (par décret en Conseil d'Etat).
Dans le cas des ZPP AUP, c'est un arrêté du préfet de région qui décide l'opération de restauration immobilière, mais il faut attendre que les travaux aient fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. |
L’autorisation spéciale
Autre réforme de 1995, il n'est plus nécessaire que plusieurs propriétaires se regroupent et fondent une association foncière urbaine. L'opération groupée n'est plus exigée et chacun peut mener sa propre restauration. En revanche, celle-ci doit concerner un immeuble bâti entier, et non seulement un ou plusieurs logements. Les travaux projetés doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet |
| L’obligation de location
L'immeuble restauré doit être affecté à l'habitation. Le ou les logements composant l'immeuble sont loués non meublés, à l'usage de résidence principale du ou des locataires, pendant une durée minimale de 6 années (contre 9 années jusqu’au 30/06/1993).
La location prend effet à compter de la signature du bail, celle-ci devant intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux.
Le déficit foncier ‘’loi Malraux’’ est un dispositif réservé aux propriétaires bailleurs de logements. Il ne doit pas être confondu avec le droit, pour les propriétaires d'immeubles ou de monuments historiques, d'imputer les charges foncières qu'ils supportent sur leur revenu global. |
| Les dépenses déductibles
A l’exception des intérêts d'emprunt, toutes les dépenses supportées par le propriétaire bailleur peuvent être prises en compte dans la détermination du déficit foncier imputable sur son revenu global.
Aux charges déjà admises dans le cadre du déficit foncier classique s'ajoutent les suivantes:
- Les dépenses de démolition, intérieure ou extérieure, prévues par le permis de construire
- Les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existant au début de l'opération, dès lors que cette reconstruction fait suite aux démolitions prévues dans le permis de construire
- Les travaux de transformation en logement de parties d'immeuble telles que combles, greniers, parties communes, etc., afin de les rendre habitables. |
L’imputation du déficit
Sous réserve de bien respecter toutes les conditions, le contribuable est autorisé à imputer sur son revenu global l'ensemble du déficit constaté (à l'exception des intérêts d'emprunt). Et cela, sans limite. Le plafond de 10700 euros prévu dans le cadre des déficits fonciers classiques n'est pas applicable ici. |
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